反思《物业管理条例》十大不足
任晨光发表于201402171034来源：住宅与房地产浏览次数：261
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制定《建筑物管理法》促进业主自治
反思《物业管理条例》十大不足
自从2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》（以下简称《条例》），9月1日起施行，迄今已经十周年了。《条例》的实施，无疑为物业服务行业的发展带来了勃勃生机，物业企业如雨后春笋般成立起来。据2011年的统计数据，全国物业企业有近6万家。然而十年过去了，从见诸报端的报道来看，各省市成立业主委员会的比例估计在10至30，全国的比例不会超过30，即便成立了业委会，运转顺利的比例也极低，不超过5。这样一种强弱对比十分明显的状况，在物业服务行业蓬勃发展的同时，由于建筑物老化、人工成本上涨、物价上涨等因素的综合影响，又导致物业服务行业普遍性陷入困境。
由于篇幅关系，笔者在本文中主要阐述经过2007年简单修订的现行《条例》的十大不足，以便为制定《建筑物管理法》提供立法建议之用，也进一步促进业主自治。
第一大不足：物业管理的定义狭隘
f《条例》第二条对“物业管理”的定义，只包含了由物业企业提供管理服务这一种情形，明显没有将《物权法》规定的业主自行管理和选聘其他管理人管理建筑物及其附属设施的方式包括在内，导致后者缺少了具体的操作措施，在实践中往往被地方行政部门或明或暗地加以阻拦。其所导致的另一个问题是，本来权利义务关系可以很明确的业主团体跟物业企业之间的“一对一”合同关系，变成了物业企业跟单个业主之间的服务与被服务的“一对多”合同关系，致使物业服务问题复杂化。
如今，在人们的意识中，“物业管理”已经等同于“物业企业管理”，因此笔者建议，用“建筑物管理”一词来指代所有的建筑物及其附属设施管理模式，同时制定《建筑物管理法》，并将建筑物管理定义为“建筑物管理，是指业主对建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。业主可以组织团体自行提供管理服务，也可以通过团体选聘物业企业或其他管理人提供管理服务”。
第二大不足：建设单位在移交共有部分之前的管理责任缺失以及没有规定建设单位限期移交共有部分和建筑物管理权
《条例》专门辟了一章“前期物业管理”，本来应该在这一章规定在建设单位将共有部分移交给业主组织管理之前的管理责任，但是《条例》中极少条款涉及这个关键问r