拾肆万伍仟贰佰元整附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至0分）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元m2可出租建筑
f面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积
2500m2房屋维修费率年房屋重置价格的2管理用房
建筑面积500m2月物业管理费5元m2营业税及附
加率555土地剩余年限45年接租金收入计的房产税
率12年报酬率5平均正常空置率10管理费用率
（含保险费、租赁费用）租金的3可出租建筑面积的月
租金（不含物业管理费）50元m2
估价对象相
关资料估价测算如下（节选）（一）年有效毛收入
22000（505）12（110％）13068000元（二）年运营费
用1年维修费用2500020002％1000000元2年管理
费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金
损失
130680003％50050％692040元3年营业税
及附加年营业税及附加13068000555％725274元4年
运营费用小计年运营费用10000006920407252742417314
元（三）年净收益年净收益（一）项（二）项
13068000241731410650686元（四）估价结果参考
答案
一、问答题（一）答1在估价程序上应特殊注意
（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人
员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给
0分）并在报管中做出相应说明。
（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公
f示7日，并进行现场说明。（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户
估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和
被拆迁人协商确定协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
3拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）（二）答1估价机构没有义务将估价结果告知借款企业估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）。
2拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3应注意以下费用（1）拍卖机构佣金；（2）补缴土地使用权出让金；（3）房地产交易相关税费；（4r