26十一、进度表（略，详见附件）26
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f一、项目概况
小区目前房屋主体是由1、2地小高层公寓、公司自有房产、老商业区、新商城综合体四部分组成。整个项目（住宅小区商业综合）规划建筑面积46万平方米左右。整个小区道路都是相互连通处于开放式状态，小区周围没有围墙及相应的安防措施，南面紧临森林大道出入口较多，老商业区管理不规范，路面和街面脏乱，车辆停放无序状态。从物业管理角度看，除外小区整体分布不是规则的地块，并且相互有咬合，特别是老商业部分与2地住宅出入通道高度重合，停车和营业时段的噪声对园区管理的影响；综合来看管理环境还是比较复杂，管理难度高。
住宅区和底商比达到2，现总体租售率勉强达到。整个项目增值变现成为当务之急，先期交付部分房之后无论是收房业户的需要还是房屋租售的需要，物业服务急需同步跟上。二、本项目适合自主运营模式（一）优势分析1、本土化优势。由于直接对口公司相关部门和领导，对于公司整体经营策略把握更为贴近，能上下保持一心。而如果外包物业，我司没有相关专业人员对外判单位作业过程和结果的把控，很容易背离公司进行物业管理的初衷；2、成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此在管理中必然会更重视成本管理的绩效。
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f3、团队优势。由于一开始就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于物业持续发展来说相当重要。（二）劣势分析一、经验劣势。由于不具有或不完全具有物业服务的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。二、专业知识劣势。物业管理是一个对相关知识积累度要求较高的行业，这需要对内部培训及培训考核要有高度重视和计划。三、本项目适合综合经营性物业1、物业用工成本上涨但物业费增长很难。人力成本所占比例最大，大约在60左右。如果公司闲置资产运营纳入到物业服务中心，由物业进行统一调度和安排，充分利用人力资源，降低人力综合成本；2、物业有与业主、租户最短距离的先天优势，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。以业主潜在的和未来的需求为导向，整合资源、丰富服务的内涵、延伸服务的范围，实行多元化经营，为企业创造新的经营模式，增加服务中心利润增长点。
万科、绿城为代表的优秀企业率先通过调r