2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望
20110719
7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。
上半年房地产市场回顾
今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过05，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长121，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占46，比去年下降01个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为302，比去年下降026个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为652，比去年提升036个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减22个百分点，二线城市平均每年递减06个百分点，而三线城市平均每年递增28个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地r