关项目的标准；对区位、规模、对租金的接受能力；从经营层面对商业地产项目的相关指标（进深、面宽、水、电、光、层
高、空调、交通、车位、户外广告牌等）的特殊要求；商业经营历史；经营业态；
4．商业相关业态消费者研究日常消费半径；对不同商品及服务的消费能力；选择不同商品及服务消费场所的标准；对本项目的接受程度；
5．商业项目定位项目商圈界定；总体业态定位及布局；项目投资客经营者消费者界定；产品建议；售价租金建议；
第四章商业街地产项目的规划设计商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shoppi
gMall，还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做Shoppi
gMall，即购物中心。
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比如北京四、五环路沿线规划了四、五个Shoppi
gMall，但到目前为止，真正意义上的Shoppi
gMall一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shoppi
gMall，但国外意义上的Shoppi
gMall北京现在还没有。这里面反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面大都缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好，其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销）而是商家，，即商业经营者。根据业态的不同，有些商业地产的销售对象的商家是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分一般是8千－12万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力r