征
国家收回国有土地
使用权、征用地上建权属已变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照规定，免征
筑物及附着物
代建房行为
产权未转移，不征
只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同
土地使用者转让、抵
押、置换土地
等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，
应该征税
【例题1单选题】下列行为属于土地增值税征税范围的是（
）。（2017年）
A村委会自行转让土地
B企业以房地产抵债
C事业单位出租闲置房产
D政府向国有企业划转土地使用权
【答案】B
f【解析】土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有
土地的行为均不征税。
【例题2多选题】下列情形中，应征收土地增值税的有（
）。（2016年）
A房产所有人将房屋产权赠与直系亲属
B个人之间互换自有居住用房地产
C企业将自有土地使用权交换其他企业的股权
D企业之间等价互换自有的房地产
E房地产评估增值
【答案】CD
二、纳税人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权（以下
简称转让房地产），并取得收入的单位和个人。
包括各类企业、事业单位、部队、国家机关、社会团体、个体工商户及国内其他单位
和个人，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳
台同胞等。
三、税率四级超率累进税率
级数增值额与扣除项目金额的比率
1
不超过50的部分
2
超过50～100的部分
3
超过100～200部分
4
超过200的部分
税率（）30405060
速算扣除系数（）051535
【例题单选题】某有限公司转让商品楼取得不含税收入1000万元，计算土地增值额准予
扣除项目金额200万元，则适用税率为（
）。
A30
B40
C50
D60
【答案】D
【解析】增值额与扣除项目金额比例（1000200）÷200×100400，适用第4级税
率，即60。
第三节开发土地和新建房增值额的确定
土地增值税计税依据：增值额增值额转让房地产取得的收入税法规定的扣除项目金额一、收入额的确定
f纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全
部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
【注意】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
实物收入
收入时的市场价格折算成货币收入
无形资产收入专门评估确定其价值后折算成货币收入
外国货币
取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
（1）如计入房价r