写字楼定价方法
一、写字楼的概念
1、写字楼定义：写字楼（系境外语，英文：officebuildi
g）写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Ka
提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
2、写字楼结构分类解析从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：1）传统办公楼两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3640米的开间、58米的进深等，层高一般也在36米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境灯、百页窗、家具布置等。传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2）早期的现代办公楼特点：大空间。这种模式的积极意义是：追求实效。这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
f3）后期的现代办公楼特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。现代办公大厦优点：（景观办公室）大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
4）智能化办公楼20世纪19701980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。
链接≥写字楼标准参数概要（见附件1）
二、写字楼定价影响因素
作为收益性物业，写字楼也常常被用来出售或出租，以收回投资和取得利润。以盈利为目的的出租或出售的产生，必然要求有价格的制定。而价格的制定必然要考虑各种价格制定的影响因素。
大致归纳影响写字楼总体定价的主要因素有：地段、级别、交通、硬件配套（办公智能配套等）、软件配套（物业管理等）、自身开发成本、市场供求关系等。
1、地段写字楼的价值判断并不r