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浅议土地增值税的纳税筹划
作者：袁海燕来源：《财经界学术版》2014年第14期
摘要房地产企业的从开发、经营、销售以及保有环节均有涉税，主要的税种有契税、营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、企业所得税等，其中的最重要的就是土地增值税，因此对于土地增值税的纳税筹划就成了房地产行业的首要目标。本文浅议了相关的其中几项筹划措施。
关键词房地产土地增值税税收筹划
一、土地增值税相关政策
根据1994年国务院令第138号中华人民共和国土地增值税暂行条例及财法字〔1995〕6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物的单位和个人，需要缴纳土地增值税。土增税实行20－60的超额累进税率。
自土增税的暂行条例和实施细则后，财政部和国家税务总局又颁布了以下一系列的文件加强了对房地产企业的土地增值税的征收管理，国税函〔2004〕938号、财税〔2006〕21号、财税〔2006〕141号、国税发〔2006〕187号、国税发〔2009〕91号、国税发〔2010〕53号、税总发〔2013〕67号并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作。
除了国家政府部门的法规，各地方税务也发布了一些地方具体法规，使得土地增值税具有可操作性。
二、土地增值税的纳税筹划的必要性
2007年，全国土增税收入同比增长743；2008年增长33；2009年增长339；2010年增长776；2011年增长614；2012年增长318；2013年1至10月收入271078亿元，增长222。由此可见，国家对土增税征管力度是逐步加大的。
在国外，地价及税费一般占房价20，而国内地价和税费占房价50左右。有专家认为，若全额征收土增税，毛利率在30的项目土增税征收比率将占营业收入的5－8；毛利率在50以上的项目，土增税征收比率12－15；增值额达到100以上时，土增税征收比率达到18；增值额达到200以上时，土增税征收比率达到28；增值额达到300以上时，土增税征收比率达到36。由此可见，土增税的纳税筹划是房地产企业实现利润最大化的首要目标。
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三、土地增值税纳税筹划的方法
由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大。事实上，房地产企业规避土地增值税有很多方法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接去开假发票。本文谈论的是合理合法筹划的一些办法供大家参考。
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