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中海物业培训教案第五讲：财务管理
目
一、物业公司概况二、收支预算2
2
录
1）1、资金的权属22）2、收支预算的原则33）3、预算项目的设定3
三、合理化成本4
4）1、成本开支项目5）2、成本开支标准55
四、收费中常遇问题的处理和技巧6
6）1、收费的理念67）2、收费管理的机制68）3、收费的方法79）4、对不交费的处理7
五、财务制度的建立8
10）11）12）13）14）1、财务管理制度2、岗位责任制83、岗位操作规程4、检查制度9988
5、专项付款程序规定
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物业公司概况
在讲业务之前，先让我们了解一下物业公司。物业公司就其经营结构来讲，应分为两部分，一部分是物业管理公司（以下称公司本部），它是依靠管理手段和各种技术力量来运作物业管理项目，同时赚取管理酬金的；另一部分是物业管理处（以下称管理处），它是物业管理具体的实施部门，其内容是收取管理费来进行各种服务项目运作，以上这两部分组成了物业管理公司经营的整体。既然经营分两部分，那么，财务的核算也应分为两部分，既物业公司以公司本部为会计核算主体，管理处以物业项目为会计核算主体。作为一个经营企业，其功能一般分为三个层次，即投资中心、利润中心、成本中心，那么以上这两个会计主体属于哪个中心呢？我们认为，公司本部应包含前两个中心，而管理处应为成本中心，为什么呢？因为经营企业都是以获取最大利润为目的的，要达到目的，应有两条总的原则，即开源和节流，作为物业公司本部，同时具备开源和节流的空间，而作为管理处，由于多种条件所限，开源的空间不大，主要靠控制成本，所以，管理处应是成本控制中心，我们今天要讲的内容主要是以管理处为主。
收支预算
1、资金的权属企业的经营离不开营运资金，这些资金有一个所属权的问题，那么管理处的资金是归属物业公司，还是物业项目呢？我们来分析一下。首先，从企业的经营次序来看，一般企业经营的次序是供产销，先投入资金，投入人力，再进行生产，最后销售，而管理处是先收取业户的管理费，然后进行服务的过程，最后产出服务的效果，所以其次序应是销供产，从这里可以看出，管理处的营运资金来自于消费者，即业户。其次，从管理的原则上讲，管理处充当了一个管家的角色，就好比我们家庭聘请钟点工，主人除了付给钟点工工资外，要买菜还要付买菜的钱，如果买完菜后有r