房地产融资性售后回租的涉税分析
十九世纪中期，现代融资租赁在美国出现。目前，发达国家融资租赁业的市场渗透率（融资租赁在固定资产投资中所占比例）已达到15－30，在我国，这个比例约为15，可见融资租赁在我国有巨大的发展空间。在我国已开展的融资租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于房地产租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对房地产融资性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析。一、房地产融资性售后回租的法律依据目前，我国关于融资租赁的监管规定主要是《外商投资租赁业管理办法》（商务部令2005年第5号）和《金融租赁公司管理办法》（银监会令2007年第1号）。《外商投资租赁业管理办法》主要针对在我国境内从事租赁业务、融资租赁业务的外商投资企业，规定的租赁财产全部为动产，不包括不动产。《金融租赁公司管理办法》主要针对中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，规定适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。
f另外，我国土地的所有权归属于国家，而融资租赁具有所有权转移的特点，故土地租赁不能归类为融资租赁。由此可知，本文所述的房地产售后回租交易只能是经中国银监会批准的以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构从事的建筑物售后回租。根据《金融租赁公司管理办法》，售后回租业务，是指承租方将自有物件出卖给出租方，同时与出租方签定融资租赁合同，再将该物件从出租方处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租方和供货人为同一人的融资租赁方式。二、租赁双方涉税分析1、承租方的涉税分析《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）（以下简称13号公告）对售后回租涉及的营业税和所得税事项做出了规定，但对于财产行为税的处理没有给予明确。笔者根据现有政策，对承租方涉税事项分析如下：（1）营业税根据13号公告，融资性售后回租业务中承租方出售建筑物的行为，不属于营业税征收范围，不征营业税。
f（2）企业所得税首先，《企业所得税法》及其实施条例并未对融资租赁进行界定。根据《企业所得税法实施条例》释义，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，所有权最终可能转移，也可能不转移。满足下列条件之一的，即可被认定为融资租赁：在租赁期满时，资产的所有权转移给承租方；承租方有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选r