为主，尽可能的开发房间，预计改建客房108间，在租赁物业小院内设置一些绿化景观，一楼将设为简单餐饮，提供自助早餐和中餐。市场定位分析酒店装修改造完成后，酒店以商务客人为主体，酒店主要功能为客房和部分餐饮，其他营业项目改造为客房，最终改造客房108间，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在188元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。借助中央预订等网络销售平台和强大的市场
如家酒店连锁公司5
f如家项目可行性研究报告
营销手段，优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预算可定为150元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。合作方式分析基于以上分析，我们认为合作方式为租赁物业，改造成如家直营店－如家快捷酒店店，由于目前该物业尚未投入使用，酒店所需经营设备均需重新购置，需要投入很大资金改造经营，该酒店改造成商务酒店后，必将产生良好的经营业绩及很强的品牌影响，清新的风格必然对该房产的项目增值产生较大的影响，也能为业主提供稳定的租金收入。三、经营数据分析
平均房价：平均出租率：客房数：年营业收入：客房经营利润：营业税、投资利息：租金：所得税前利润：投资金额：回收期：150元85108间502万元261万28万157万约76万600万约8年
通过项目的市场销售分析，我们初步设定宾馆的平均房价为150元，平均出租率是根据周边相类似的酒店的近几年平均出租率推算出来的，为75％。由于75％金桥路上的中低档酒店的竞争相当激烈，多半以旅游团队为主，房价竞争相当激烈。为了避免此类情况的出现，如家酒店连锁将客源市场的定位重点放在商务散客。而如家酒店连锁的主要优势就是商务散客的客源。根据携程旅行网在同类市场的商务散客的销售经验，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的全年的客房营业收入为402万左右，所得税前利润34万，投资回收期限约9年。五、合作展望如测算表所示，由于原建筑改建工程量较大，实际可用于改建的建筑面积有限。以115元天平方米将是如家快捷酒店所能承担的最高房租，维护较好的酒店在经营六至七年后就需要重新装修，而以115元天平方米157万年的价格租赁该项目后的回收期为八年，则表示如家快捷酒店在租赁该建筑经营后几
如家酒店连锁公司6
f如家项目可行性研究报告
乎无利润可言。但考虑到该建筑在，目前发展势头明显整个城市的商业运营氛围十分r