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定。
(2)国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少,若没有优惠政策和税率,需要考虑分支机构的盈亏能力,如果是长期亏损,分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额,节约了税收成本。若是短期亏损,子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。
(3)对于法律责任而言,由于分公司无独立法人资格,在出现债务或者法律纠纷时,会对总公司影响程度较大,而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。
f在公司长期亏损的情况下,运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润,如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小,所以如果是暂时的亏损,子公司具有独立法人,在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。
2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地,不同的取得
土地方式决定了房地产运营的两大关键点:一是主体问题,也就是运作平台问题,运作平台是利益平台,也是涉税平台和风险平台;二是土地交易本质问题,土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个,一是土地交易一级市场,此市场由政府垄断,土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场,土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。
目前国内房地产交易有多种操作模式,根据不同土地的交易形式我们将交易的本质或模式分以下几类:买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式(合作建房)、买卖楼花、代建。以上模式可能互有交叉,不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大,从而决定土地增值税及企业所得税的清算,现就情况较为复杂的合作开发模式(合作建房)进行分解:
合作开发模式的界定::一方出钱,一方出地,合作开发,共享收益
f处理方式:情况复杂,性质各异:
设立项目公司模式11
项目模式模式一
真假投资之分双方真投资
模式二
出地方假投资
模式三
出钱方假投资
利益分享税后利润取得固定收益取得固定比例收益分得商品房取得固定收益取得固定比例收益分得商品房
合作开发性质投资卖地卖地卖地借款并取得利息借款并取得利息购买商品房
合作方相互投资模式12
相互投资模式模式一
模式二
投资方向与开发主体
出地方投资到资金方,资金方为开发主体
资金方投资到出地方,出地方为开发主体
利益分享税后利润取得固定(比例)收益分得商品房税后利润r
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