般在10年以内这可能就是期限的上限随着各开发区竞争的白热化纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让引入企业带来税收和消费人群用综合用地一般高于成本的出让收入和未来的税收来平衡一般情况下远离市中心的工业园区较多地依靠未来税收来平衡而离市中心较近的开发区尤其是科技园区具有较好的利用住宅商贸用地来平衡的条件城市化不仅能带来土地开发的收益还会与工业科技等功能良性互动促进产业的发展
f随着开发模式的多样化开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担即有融资主体和损益主体根据损益主体的不同可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式以政府为损益主体的开发模式政府作为土地开发的主体并承担最终的损益收入为土地出让收入支出为征地拆迁配套和财务费用但由于土地开发的加速政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发因此需通过一个承债主体融资解决资金需求苏州做法新区政府委托苏新集团公司融资征地配套政府出让土地并将土地出让金支付征地成本财务费用回购基础设施资产不足的部分逐年用财政收入弥补苏新集团公司是融资主体而新区政府是损益主体重庆做法建立政府全资的土地储备中心由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押向银行借款由中心征地并委托有关公司进行配套中心代表政府出让拍卖土地过去此类机构的资金主要依靠财政资金现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资一般来讲土地储备中心的融资比较死板能否融资决定于土地的规划和开发的可行性而公司的融资相对较灵活但需其有较好的信用资产和获利能力该模式的特点1有利于政府的招商集责权利为一体土地让利和损益由政府承担而政府可通过财税来平衡2有效地解决了开发的融资问题3有利于企业的市场化运作而避免政企不分所导致的一系列问题以企业为损益主体的开发模式政府委托授权开发公司作为土地开发的主体并由开发公司承担最终的损益政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司一般公司开发的园区没有财政收入如开发公司