形式转卖给社会上的投资者，并且以抵押资产作为担保。其间涉及到诸多方面的利益，包括债务人，发起人特定目的机构（spv），投资者以及信用增级机构和各种中介机构。其中债务人是抵押贷款的贷款人，定期对住房抵押贷款进行支付，是整个证券化资金链能否畅通无阻的基本保障；发起人是指发
f放抵押贷款的金融机构，通过将贷款真实出售给spv降低自身流动性风险；特定目的机构是指从发起人处购买抵押贷款，并将其打包出售成债券的实体，是专门设立的用于资产证券化这一特殊目的的载体；投资者是抵押证券的购买者，可以使机构投资者也可以是个人投资者；信用增级机构可以是发起人，也可以是第三者，通过一系列增级手段使基础资产的信用级别得以提升，使得以基础资产作为支撑的证券得到比房贷机构本身更高的信用级别，从而吸引更多投资者并降低融资成本；各种中介机构包括承销机构、律师事务所、保险公司等。
主要流程是在一级市场（发行市场）的抵押权人（发行人）贷款给借款人之后，将以资产作为担保的抵押权作为投资，在二级市场（证券流通市场）上出卖给贷款购买者。贷款购买者在适当时机根据要求将贷款组合转让给一家特殊目的机构，由spv打包重组后发行证券，并由贷款购买者提供担保。贷款购买者一般由政府机构或政府发起设立机构担任，如美国联邦过敏抵押协会（f
ma）、联邦住宅抵押公司（fhlmc）。此外贷款人也可以不经过贷款购买者而是直接将贷款出售给一家spv。
二、美国次贷危机爆发的原因本世纪初互联网泡沫破灭加之911后美国经济的疲软，美国急需寻找新的经济增长点。房地产业此时走进了投资者们的视野当中。一方面大量投资者将资金从泡沫破灭后的股市中抽回，另一方面美联储为了拉动经济不断调低基准利率使得还贷的成本逐步降低。加
f之资产证券化将还贷风险与放贷银行的资产相分离，商业银行能够更快的回笼资金扩大业务，许多以前无法获得贷款资格的低收入阶层可以趁机纷纷买房。所谓”水涨船高”，对房地产需求的提高拉动房价一路攀升，房地产业一片繁荣。
表面繁荣的景象反过来又给了这条产业链上每个利益攸关者极大的信心。而信心爆棚所带来的是整个社会对于房地产业更多的投资，更放松的监管。繁荣时期大家自然全部受益，低收入者可以有房住；商业银行可以通过出售抵押权增加流动性从而提高资金使用效率；投资银行将大规模的贷款重新整合出售赚取利息差价；普通投资机构和个人投资者可以以较低的投资成本进入原本资金规模r