观设计及材料
100
工程质量
100
个别因
平面布苴
100
设施设爸完善程度
100
装修情况
100
周边景观
100
物业管理
100
成交规模
100
103510010110010010197100100100
1035
104
100
100
101
101
100
100
100
100
101
101
97
97
99
100
100
100
100
100
f4房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表
项目
可比实例人
可比实例B可比实例C
交易单价（元Ilf）
17272
16700
17578
交易情况
100100
100100
10085
交易日期
区域因素
距市中心距离办公聚集度
道路类型交通便捷程度距公交站点距离
公共配套设施完善程度环境质量状况
区域规划发展方向
个别因
建成年代
100100
100100100100100100100100251001001001001001001001035
102100
100100100100100100100100751001001001001001001001035
99100
1001001001001001001009975100100100100100100100104
建筑结构
建筑外观设计及材料
工程质量
平面布直
素
设施设备完善程度
装修情况周边景观物业管理成交规模
修正系数比准价格（元）
100100100101100100100100100101
10097100100100100100100
0993917167
10010010010110010010010010010110097100991001001001000988816513
100100100101100100100100100101100971001001001001001001134619944
f5计算结果
1：匕较修正后，常到三个可比实例的比准价搭根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确
左估价对象的价格经计算确定估桥结果17875元加（）收益法
收益法是预测估价肘彖的未来牧益，然后利用报酬率或谨本化率将其转换价值来求取估价对象价值的方法收益法分为直接资本化法和报酬瓷本化法。
估价中较常采用的是报酬遥本化法，本次评估为了体现估价彖各年度的现金流，为委托方提供琴考，也采用此种方
仁收益法测算过程（略）
2收益法计算结果
搜照报酬资本化法计算的结果为】写字楼就分单价为仍元F昭总价为加万元地下车库部分
单价为1377万元洋位，思价为1143万元乜
七、怙价结果确定
估俭人员通过市场法和收益法分别测算估价肘彖的地产价值，两种方法估价结果接
币近，故采用市场法和收益法结果廊简单算数平均值。计算结果见下表
估价育法
两种育法测算单价（兀m5）
确定最终雳地产单
碓定最终房
取值权重
价（元
f）
地产总价77元
市场法
17875
50
收益法（报酬谡本化法）
17792
17833550
89928
即估价肘象于估价时点在完全产枫状态下，正常使用条件下的房地产价值为；1写字楼部分】89928万r