2005年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节2装修补偿应如何确定3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业为什么2拍卖保留价应由谁确定如何确定3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1这样的做法有哪些错误2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。1业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
fB抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险2如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商r