合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。1【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为。【选项】
fA该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B该顶层住宅和110屋顶广告位的收益权C该顶层住宅和12屋顶广告位的收益权D该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】B【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是110的广告位的收益权。2【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为。【选项】A采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响【答案】C【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。3【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为。【选项】
fA按市场租金评估该广告位收益价值B租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金租赁期间届满后应采用市场租金。4【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为。【选项】A该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B该顶层住宅和110屋顶广告位的收益权C该顶层住宅和12屋顶广告位的收益权D该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】A【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。二
f某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
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