险分散企业的管理风险。
三、公共设施、设备风险防范
物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身
和财产损失此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一同时因物业、公共
设备的多样性和分布的分散性特点随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要
包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物公
共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设
施等。
为防止上述风险物业服务企业应从以下几个方面着手
1、接手物业时做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作确定责
任分界线。
2、按照经业主大会通过的各项管理制度的规定对建筑物公共部位、共用设施和
设备做好日常检查、维修、保养工作考虑在台风等特殊天气时是否可能发生损坏。
3、对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的管理对可能造成危
害的设施要设置警示性的信息。
4、将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项管理委托给专业的公司分项发包
也是物业管理单位防范风险的措施之一。
5、在共用设施、设备的管理和养护过程中如果发生事故和损害事件应向有
关部门报告由相应的部门对事件进行调查并做出调查报告对事件和损害发生的
原因进行认定该原因就是日后各方包括法院认定过错和责任的依据在一定程度
上可以说唯一依据。
f6、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小区的公共设施物业公司负有维护保
养及管理责任。物业服务企业应当对潜在的危险应当设立告知牌进行告知。
7、日常巡查当中及时发现问题和解决问题排除危险。
四、合同期满后物业服务企业的风险防范
在物业服务合同的期限届满的情况下在法律上一般存在两个问题需要解决第一关于合同期满后的物业服务的定性问题是事实服务关系还是原合同的继续延续第二业主委员会是否有权要求物业企业退出第三关于企业在退出过程中的风险防范问题。
对于第一个问题目前有地方法规对前期合同期满后的情况做了规定。根据民法中的租赁合同和劳动法中劳动合同中此类情况的类推合同期满后的物业服务
应视为原合同继续延续但期限为不定期业主大会经表决可以随时解除。第二个问题业主委员会无权擅自决定要求物业企业退出。业主委员会仅为业主大会的执行机
构只有在经业主大会表决不再续签后其才有权通知企业退出否则就构成越权企业有权拒绝。第三个问题企业在决定退出时应注意防范相关风险首先应当提前二
个月通知业主、r