物业管理中的法律风险与防范
物业管理的法律风险是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险包括生产经营损失、民事索赔与赔偿行政与刑事处罚或制裁企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。
一、治安风险防范
所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中物业企业应否承担责任关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果则企业应当承担相应的赔偿责任。
为了防范此类风险物业服务企业应当注意以下几个问题
1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域不包括业主的专
有部分。且物业服务企业是依法成立的法人不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此这种安全防范义务具有预防性和辅助性是在一定限度内的一种有限的义务。为此物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序防范治安风险。
2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中物业服务企业常常高估闭路电视监控技防设备之一的防盗功能认为有了技防就算提供了安全防范服务忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作人防和自家防盗物防分割开来考虑认为保安防得住就不用装防盗网保安防不住所以要装防盗
网。这些都是安全防范中的误区。其实物防是业主家居的最后防线物业服务企业应当支持业主安装防盗门防盗窗防盗网。另外物业服务企业也应当看到技防设
f备的功能和局限正视技防设备的工具地位确定保安在安全防范系统中的主要地位提高保安的职业素质和敬业精神让保安熟悉这些工具的操作和使用细节提高保安
和技防设备之间的人机结合程度。
3、科学r