龙源期刊网httpwwwqika
comc
商业用地出让年限到期后的处置问题
作者：陈建明来源：《中国房地产》2013年第03期
我国土地管理实行的是用途管制，按土地利用总体规划分，土地用途大的分类可分为农用地、建设用地和未利用地；建设用地又可按所有权性质分为集体建设用地和国有建设用地。其中，国有建设用地的出让最高年限是按各地类在城市规划中的具体用途确定，即居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。深圳是我国大陆最先试行土地有偿使用制度改革的试点城市，自1987年12月1日开始通过拍卖方式出让国有土地以来，到现在已经走过25年。第一批出让的国有建设用地使用权已经接近。根据《物权法》规定，城镇住宅用地出让土地使用权年限到期后，自动续期。但商业等其他用途的出让土地使用权到期后如何处置，至今尚未有明确规定。其中，因商业用地价值高，成为社会公众探讨及关心的焦点之一。
一、目前有关土地使用权到期的相关规定
《国有建设用地使用权出让合同》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年期届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
二、目前有关条款存在的问题及其原因分析
（一）存在的问题
1因多方面的原因，很多开发商出售商铺时，实际对应的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，这意味着土地使用权的终止日期很快就要到了。原土地使用权人在购买商业用地（或商铺）时投入的金额巨大，相当一部分人既想继续使用土地，又不想缴交高额的土地出让金。目前，国土资源主管部门的国有建设用地使用权出让合同同样因其合同的特殊性，约定的履约保证金或在商业用地招拍挂时收取的保证金也只限于约束土地使用权竞得人按规定缴交整宗地r