浅谈住房公积金对房地产市场的调控作用
奉化市住房公积金管理中心胡飞虹
住房公积金有两大功能，住房保障和住房金融，尽管这两大功能在目标定位上有矛盾和冲突的地方，需要尽快解决，但就目前而言，这两大功能是客观存在的，本文重点剖析的就是住房公积金在住房金融领域方面的调控作用。在住房金融领域，人们过多强调的是住房公积金个贷发放对房地产市场的促进作用，其实这是不全面的，由于住房公积金制度设计存在的内在要求，住房公积金在客观上起到了对当地房地产市场的调控作用，下面做一简要分析。一、住房公积金制度设计上存在的内在平衡机制。根据《住房公积金管理条例》及相关政策法规，住房公积金的投资只能用于职工个人购建房贷款、国债购买及银行存储。三者当中，职工个人购建房贷款是最主要的投资方式，也是最好的赢利方式。换句话说，住房公积金除了主要用于职工个人购建房贷款外，基本上没有其它的更好的投资方式。由于住房公积金实行的是低存低贷的政策，职工个人在购建住房时，总会优先选择低于银行利率的住房公积金，这样，当一个城市房地产过热时，首先反映到的就是对住房公积金贷款的强劲需求，当住房公积金个贷率达到或超过90（也有城市85）以上时，住房公积金的资金链就会绷得很紧，为避免资金链断裂威胁到资金安全，住房公积金就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过
f热的房地产市场形成反向抑制作用。相反，当一个城市房地产市场过于冷清时，最先感应到的也仍然是住房公积金。过冷的房地产成交量直接导致住房信贷市场的急剧萎缩，造成大量住房公积金资金积压，由于住房公积金的用途主要是个人住房信贷的发放，为减少资金积压，提高住房公积金增值收益率，住房公积金就需要采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激和带动房地产市场的发展。住房公积金的这种“逢热减，逢冷增”的内在制衡特性，客观上对房地产市场的发展起到了平衡调控作用。加上住房公积金政策除利率调整由央行决定外，大多数都是由地方根据具体情况制定，对维护局部地区房地产市场的健康发展起着一定作用。二、住房公积金内在平衡机制调控房产市场的主要手段住房公积金既然具备调控房地产市场的内在机制，就应该利用好这种机制，发挥好住房公积金的杠杆作用，为房地产市场的稳定健康发展做出贡献。住房公积金调控房地产市场的主要手段包括：（一）双向调控手段1、最高贷款额度，是指包括职工个人r