就价格11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为25万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为75。（12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元、3700元、3950元、4250元、4550元，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元。（））14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（的实例资料在估价时不可以采用。（）15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响
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f四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算题只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元，假设折现率为10。请计算目前该承租人权益价值。（8分）2、某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元，专业费用为建筑安装工程费的6管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3，上述三项费用第一年投入60，第二年投入40，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元；精装修公寓售价为10000元。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3和6，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4，折现率为12。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）
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