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用囚徒困境解释房价暴涨
作者：冯敏来源：《卷宗》2017年第20期
摘要：我国房地产市场价格愈加攀升，房地产价格也是主要的民生关注问题，本文用博弈论经济学中的囚徒困境分析房地产市场博弈三方主体：生产者、政府、购房者之间的博弈，试图探讨我国房地产价格居高不下的原因。
关键字：房价暴涨；现状；囚徒困境
1中国楼市发展现状
国家统计局近日发布了4月份主要宏观经济数据，通过数据我们了解到，1至4月份，全国固定资产投资同比增长89，增速比一季度低03个百分点，但房地产开发投资同比增长93，增速比1至3月份提高02个百分点。
2囚徒困境理论
“博弈论”英文为“GameTheory”，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的，也就是说，当一个主体，好比说一个人或一个企业的选择受到其他人、其他企业选择的影响，而且反过来影响到其他人、其他企业选择时的决策问题和均衡问题。“囚徒困境”是1950年美国兰德公司的梅里尔弗勒德（MerrillFlood）和梅尔文德雷希尔（Melvi
Dresher）拟定出相关困境的理论，后来由顾问艾伯特塔克（AlbertTucker）以囚徒方式阐述，并命名为“囚徒困境”。
囚徒困境（priso
ersdilemma）指两个被捕的囚徒之间的一种特殊博弈，是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况，它虽然非常简单，但却很好地反映了博弈问题的根本特征，而且这个博弈模型正是解释众多经济现象，研究经济效率问题的，非常有效的基本模型和范式。
3运用囚徒困境解释房价暴涨
这一问题分析中存在三个主体即政府、开发商和购房者。因此我逐一来分析他们的行为。
（一）、对于政府政府在房地产市场中扮演着提供土地的这一角色，显而易见的是土地供应对于房价的影响是不容忽视的。由于我国独特的土地财政，我国的土地供给曲线是一条垂直且能平行移动的曲线，并且我国财税改革滞后，加之未推出房产税，土地收入仍然是地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发
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展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。行至今日，房地产相关收入在地方政府收入占比中已经超过了50。
（二）、对于开发商由于房地产市r