通货膨胀对房地产的影响1、房地产的特殊价格形成机制
房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。再者，房地产可视为一种投资品，投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。2、房地产的增值保值功能面对通货膨胀的压力，央行选择加息来防止继续通货膨胀的严重，但是加息即提高存贷利率，也意味着人民币汇率的间接升值。人民币汇率的上升，这在一定程度上会吸引国际热钱的流入。据中国社科院的一份报告测算，2005年五年来实际流入中国的境外短期投资自即1．75万亿美元。外资的流入进一步增加了国内的货币供应量，形成物价上涨的直接压力。当通货膨胀发生时，为了对冲通货膨胀风险，减少通货膨胀造成的损失，大量的资金会转投房市以期保值增值，从而推动房价上涨。大量的经验研究表明，房地产是一种有效的通货膨胀冲销工具。为了抵御通货膨胀给投资者带来的风险，投资者可以购买和持有各种资产或资产组合，如果这些资产或资产组合的收益率与通货膨胀有正相关关系，那么这些资产和资产组合可以作为通货膨胀的冲销工具。根据资产组合理论，将房地产加入到某种混合投资组合中，得到的资产组合的通货膨胀风险要显著低于最初的资产组合的通货膨胀风险。但并非所有的资产r