加权平均法中权重的定量确定方法探析
摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：范向东候茂松
摘要：本文通过选取打分评价因素、建立打分评价体系的方式，解决房地产估价报告中定量确定估价结果各估价方法权重的问题，并结合实际报告进行了详细的说明。关键词：房地产；估价结果确定；定量确定权重在房地产估价报告中，估价结果确定过程中经常会出现两种或多种估价方法的测算结果相差较大的情况，多数估价报告中一般采用加权平均法确定估价结果，各估价方法测算结果所采用的权重多采用定性分析的方法进行确定，其确定的权重值带有较大的主观因素，难以让人信服。为此，笔者就如何采用定量的方法进行权重的确定进行了思考，供同行指正。一、选取打分评价因素要确定估价方法测算结果的权重，首先应选取打分评价因素。选取打分评价因素以考虑各种估价方法的共性为主，适当考虑各种估价方法的特点，再对选取的打分评价因素进行定性说明，明确打分的原则。本文根据以上原则选取了估价方法的代表性、估价资料的完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性、估价结果的现势性等五个方面作为打分评价因素，以下对该五个评价因素在打分中侧重考虑的方面分别进行分析说明。（一）估价方法的代表性估价方法的代表性可从估价方法选取的过程进行判断，就其估价方法选取的分析是否充分、合理，不采用的估价方法理由是否真实、可信等方面来确定。（二）估价资料的完整性不同的估价方法要求的估价资料不完全相同，可根据各估价方法测算中应确定而无法实际确定的内容，需要进行估价假设的多寡来确定各估价方法估价资料的完整程度。（三）参数选取的客观性各种估价方法参数的选取应从市场调查获得，采用他处的参数数据应具备权威性，可从以上因素来判断参数选取是否客观。（四）参数确定的时效性不同的估价参数均有时效规定，可从选取的参数是否在参数规定的时效范围内、该参数
f发布的时间距价值时点的长短来确定参数确定的时效性。（五）估价结果的现势性当不同的估价方法测算的结果出现较大偏差时，应分析现时市场上同类用途房地产价格
的分布范围及幅度，并适当考虑房地产价格的发展趋势，综合确定估价结果的现势性。二、建立打分评价体系确定了打分评价因素后，就可以建立打分评价体系了。首先设定各评价因素的标准值。估价方法的代表性、估价结果的现势性很重要，其偏差
程度的大小对估价结果的影响很大，故设定其标准分值均为20分。估价r