（一）
物业维修基金纠纷概述
物业维修基金是用于物业公用部位、公用设施维修保养的专项费用，被称为小区物业的“医疗保险金”。物业维修基金属于全体业主所有，由业主团体的代表业主委员会具体实施管理。因物业维修基金引发的纠纷主要表现为因开发商侵占或物业公司违规使用和侵占所引发。按照法律规定，开发商应按比例拨付所开发房产的维修基金，会同业主购买商品房时所交纳的维修基金，纳入专门账户管理。但有个别开发商存在维修基金拨付不足，挪用、侵占、维修基金，以及拒不向业主委员会移交维修基金的情况。对此，业主或业主委员会可向有关行政主管部门反映或依法提起诉讼，要求开发商纠正其违法违规行为。物业公司作为业主聘请的“管家”和物业维修基金的实际使用者，一般而言，不应直接控制掌握维修基金账户，但应谨慎做好维修基金实际使用支出的账册报表。然而实践中，不少物业公司直接掌握控制着维修基金，并在使用支出时擅自作主。还有些物业公司动用维修基金弥补物业管理费的不足，或者在解除物业管理合同后拒不移交维修基金及其收支明细账册。《物权法》明确规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金应当经专有部分占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。因此，物业公司的上述行为，均违反了维修基金的法定使
f用条件和程序，应责令物业公司限期改正或补正手续。如果侵占、挪用行为造成了业主的损失，物业公司应承担赔偿责任。（二）物业维修基金纠纷调解处理的原则1、完善维修基金使用的审查、批准和监督手续有些小区因维修基金直接由物业公司掌管而发生纠纷，故在调解处理这类纠纷时，要从源头上加以引导和规范，使维修基金的审查、批准和监督进入良性轨道。具体而言，维修基金归全体业主所有，通常需经业主委员会批准，委托物业公司实际操作使用。由于这笔基金是长期存在的，而物业公司只是受业主委员会委托在一定期间内管理物业，为防止物业公司的短期行为，或是因解聘物业公司而影响这笔基金的安全，维修基金一般不应由物业
公司直接掌管，必须由业主委员会负责该基金的管理。而从业主委员会角度出发，其负有公布维修基金支出的义务。业主对维修基金的使用享有知情权和监督权，业主有权要求业主委员会公布维修基金支出情况，并有权就某些问题向业主委员会质询。以上是正确调解处理这类纠纷的几项原则。2、依维修基金的使用范围和程序合理确定责任《物业管理条例》规r