－１１９－房地产开发企业财务管理问题探讨李燃（安徽建筑工业学院管理工程系，安徽合肥２３０６０１）１房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题１．１融资压力大、渠道单一房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。我国房地产开发企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产开发企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，目前全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占２３．８６％，企业自筹占２８．６９％，定金及预收款占３８．８２％。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有６０％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。１．２忽视全面成本管理全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节，其成本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门，有些房地产开发企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目的。１．３财务风险问题房地产开发企业作为典型的资金密集型行业，具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，这些特点决定了房地产开发企业必然会面临巨大的财务风险。房地产开发企业的财务风险具体表现为：ａ．按期偿债风险，大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款四部分组成，。一旦企业未能有效预测并控制风险，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。ｂ．利率波动风险，利率波动对负债经营的房地产开发企业影响非常大。从２００４年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，这不仅增加了房r