房地产会计实务
房地产行业营改增政策解析和会计实务：
“营改增”是一场全面的，系统性的工程，每一个企业都不得不将“营改增”作为企业的一把手工程来抓，完成工程的时间紧，任务重，难度大，对企业的老板和每一位员工都是一场巨大的挑战建议企业高度重视争取给企业财务多一些知识储备
政策要点解读：
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5当然也可以不选择
2、房地产开发企业销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款
3、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目无论新项目还是老项目，都按照5的征收率计算应纳税额
4、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。
5、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款预收款÷1适用税率或征收率×3。适用一般计税方法计税的，按照11的适用税率计算适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5的征收率计算。
6、房地产开发一般计税办法销售额的计算公式如下：销售额全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款÷111
7、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的土地价款。
8、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣
9、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额×简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模
10、一般纳税人向其他个人即消费者个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
f实务案例说明
案例一：A房地产企业一般纳税人自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2021年3月15日，2021年1月15日开始预售房地产，至2021年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2021年5月又收到预收款5250万r