一、物业管理相关知识
1、什么是物业管理
物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、
交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理的内容
（1）常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境
卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理
（2）针对性的专项服务和委托性的特约服务物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生
活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋
等多种经营服务。
3、物业管理的公司形式
（1）开发商的子公司或分公司。
（2）具有法人性质的独立的物业公司。
（3）挂靠某物业公司的物业管理处。
（4）不具备资质的违法经营的物业公司。
4、物业管理的业态及分类
（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。
（2）可分为五大类住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。
（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政
办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。
5、物业公司服务的计费方式
（1）包干制业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。
（2）酬金制在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同
约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。
二、各项收入构成、分类及适用税率（营改增后）
收入构成
应税劳务名称
税收分类名称
适用税率
税率说明
6（一般纳税人）
主营业务收入物管费收入
物管费
物业管理服务3（小规模或简易现代服务业。
征收一般纳税人）
17一般纳税人
主营业务收入电费收入
电费
电力产品
3（小规模或简易
征收一般纳税人）
国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，
主营业务收入水费收入
水费
自来水
向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支3
付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方
法依3的征收率计算缴纳增值税。
其他业务收入房屋租赁收入
场地租赁费
其他情r