个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景r
里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没r
深入人心，更何况当时呢。r
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不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。r
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使r
用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依r
据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作r
为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有r
土地使用权。r
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让r
合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出r
让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。r
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改r
变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。r
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬r
泡，阿门。r
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质r
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特r
色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。r
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国r
法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，r
不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公r
司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法r
律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么r
干。r
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道r
这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目r
前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于r
市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，r
有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事r
情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，r
要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展r
的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就r