收上不作为投资处理那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润视同借款利息收入房地产企业就可以将分配的利润作为利息支出按税法规定税前列支。《通知》规定开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。根据以上规定先以开发企业为所得税纳税人按照规定缴纳企业所得税剩余税后利润才可以进行分配即先税后分。而且作为房地产开发企业不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样合作投资方也不必将利润分配视为利息收入纳入应纳税所得额征税。
对合作者分配的利润尽管不是实际的法定股东投资者但是还是作为股息所得征税。按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》国税发2000118号规定凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后并入投资企业的应纳税所得额依法补缴企业所得税。
f房地产特殊业务税务风险防范合作开发的会计核
算与税务风险
20110829110457
1、联合开发过程中的财务管控核算、纳税申报、收款
1加强和完善对“共管账户”的管理措施
2挂靠经营中的风险控制
2、房地产合作开发立项分为三种情况
1供地方申请立项供地方办理房屋初始登记时分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权属于销售行为应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的
固定收益实际为债权性投资按利息处理
分配利润注意投资主体如果为个人需代扣个税按股息红利
2出资方申请立项在申请房屋产权登记前应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续
3合作双方共同申请立项在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。
3、提供土地方收取固定收益的定性
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释20055号第24条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险只收取固定利益的应当认定为土地使用权转让合同。
合作建房风险很大风险r