上海写字楼市场分析
历史回顾
（1）整体趋势
2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为5842，这个数字在2014年仅为3763。2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为5248。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5以下，平均租金增幅达61；浦东的空置率仅为1，租金增幅达103。
（2）写字楼市场供应
写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015年全年办公楼新开工面积为30487万平方米。同比减少
f165；竣工面积为21923万平方米，同比增加328。2015年112月，办公楼销售面积总量为19741万平方米，与去年同期相比增长641，其中现房销售面积为7613万平方米，同比增长1090，期房销售面积为12128万平方米，同比增长446。在监管放宽的利好政策影响下，内资金融和专业服务类公司依然是推动需求的主要力量。外资企业和大型本土企业可能成为此次放宽的最大获益对象，以此推动浦东浦西中央商务区的需求。此外，节约成本的考虑和区政府提供的优惠则吸引小型公司与创业型公司入驻次级商务区，如虹口区设立的上海对冲基金园区。从空置率的季度变化来看，依旧保持在低位运行，2015年14各季度，全市优质写字楼整体空置率分别为74、62、60和50，环比分别上升18个、下降12、02个和1个百分点。
（3）写字楼市场价格
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