我国房价背后的经济学原理和国家调控政策
分析
201292190432
牛静来源：《中国市场》2012年第27期
摘要：近年来，房价过高成为政府和全社会关注的问题。文章从经济学供求
关系理论切入，结合国家经济背景，就高房价问题产生的原因以及未来房地产市
场走势进行了剖析和阐述，并着重分析了国家现行调控政策及其效果。
关键词：房价，供给，需求，调控政策
中图分类号：F123文献标识码：A文章编号：10056432（2012）270058021关于我国房价的经济学分析
1．1基于市场供给的分析
根据经济学原理，商品价格由市场供求关系决定，从根本上说，房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本，影响和制约着房地产供给，根据供求关系理论，土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求，从而导致住宅用地价格持续上涨，也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因，很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来，全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长，占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示，2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2．91万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的71．68。同
f时，高房价也带动地价不断上涨，地价与房价相互作用和影响、交替上涨。
不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会，可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点，不具备地区间流动性，住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易，从而使市场供求趋于平衡，房地产的这种地域性特点和不可替代性，以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给，使得房地产供给缺乏弹性。
由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房，又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求，面向中低收入群体的保障性住房供应不足，供给比例过低，造成住房供应的结构性失衡。因此，保障性住房建设滞后，也是造成我国住房供给不足，导致高房价的重要原因。
1．2基于市场需求的分析
1．2．1人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求
近年我国城市化进程持续快速发展，大量农村人口迁r