房地产收并购一个案例讲透高溢价项目的优劣势
大家在收并购工作中经常会遇到土地成本非常低，但要价非常高的土地项目，往往大家都被巨额的土增税、增值税、所得税所困扰，一般的关注点大家都集中在如何做税筹减少税额，如何逼着转让方开具合理合法的税票，如何找到房价的最优解让土增税不要跳档。
但是我觉得高溢价项目还是有自身的优势的。以下举个栗子：一、项目概况
某地住宅项目，占地面积11万平（折合165亩），容积率164，总计容建筑面积18万平。原始土地成本44008万元，折合2442元平（下称“有票楼板价”）。
合作方对外的报价是78433万元，折合4357元平（下称“并购名义楼板价”），溢价34425万元。
周边近期可比招拍挂成交楼板价是45004700元平（容积率25），53005600元平（容积率20），且均为熔断摇号。二、初步评判
这项目粗粗一看，楼板价仅4357元平，作为一个容积率仅164的项目，楼板价比公开市场招拍挂容积率25的还要便宜，感觉真是一个不错的项目。
但是一旦套入测算表一看，按照联排别墅23000元平，洋房15000元平，精装小高层14000元平的激进报价来测算，净利润也只有3亿元，净利率104。其中增值税及附加18亿元，土增税32
f亿元，所得税22亿元，净利润都被税吃了，真的吓死人。
如果我按照115亿元，折合6381元平（下称“可比招拍挂楼板
价”）去招拍挂拿这个项目（土地款有全票），净利润也能达到3亿元。
容积率楼板价（元平）
1646381
2053005600
2545004700
按照上表来看，合作方这个报价貌似只是一个市场价而已，考虑
到里面可能会有的风险，也不见得很有吸引力。
三、可做的理由
这个项目属于高溢价项目，虽然看起来便宜，但是把增值税、土
增税、所得税这些因为没有土地票导致税收大幅上升的成本摊入土地
成本后，基本上和市场上拍一块地也没有区别了，但我仍觉得这个项
目有其可做性，最大的理由就是他的现金流好。
1、切入成本低
一般而言招拍挂项目的土地款付款时间都会比较紧，一个月内付
清是常态，而这个项目的并购名义楼板价低于周边可比案例，而且出
于风控的理由可以做到分期付款。而这种高溢价的项目分期付款谈起
来会相对比较容易（对于刚性成本高的项目而言），转让方一般在第
一笔支付其成本及利息之后，也会同意溢价部分分期支付，比如在融
资或者开盘之后，甚至一两年付清的也有可能性，毕竟本钱拿回来后，
利润什么时候提取对他来讲已经没那么重要了。
切入成本低意味着我只用很小的成r