，导致在新兴产业发展过程中一直“游离”于杭州市总体规划之外，无法及时享受市级产业发展政策，区级层面打造园区终究“势单力薄”。（二）空间规划制约明显。根据杭州市控规，该区域范围内大部分“退二进三”地块被规划为住宅用地、商业用地、公共设施及
f高铁征用地，大部分搬迁地块走市级“招拍挂”程序。同时，区块内的新华、天堂、华丰等老工业园区，以及杭纺机、杭轴、杭叉等工业地块由于受工业用地规划容积率等指标的制约，目前的规划容积率仅为08左右，园区的研发、集聚功能难以有效发挥。另外，由于宁杭客专、宣杭铁路、双石高架多次穿越该区块，在该区块发展房地产也不合适。
三、下城区新兴产业集聚区发展思路将新兴产业集聚区发展置于区域经济一体化、杭州城市国际化的大背景下思考、谋划，要做好以点带面、点线面结合文章，可分为三个阶段，即一次开发招商阶段、二次开发招商阶段、升级阶段。（一）一次开发招商阶段。指的是20132014年，主要战略是“整合资源、确立核心、改善环境”。1整合资源。主要是指以控规调整为契机，提高园区容积率，高规格规划，高品质建设。高新管委会要逐步介入，建立健全园区（企业）联络机制，制定园区发展规划，加快基础设施建设，优化园区环境，打造区级高新园区，享受相关扶持政策。进一步梳理老园区，用好政策，引导老园区加快“腾笼换鸟”进程。2确立核心。指的是初步确立跨境贸易电子商务产业园、创新中国产业园等区块，作为该区培育发展战略性产业的主战场，跨境园区主要发展跨境电子商务产业，创新中国园区主要发展创新型经济。发展过程中注重两个地块的互通工作，以点带面，点面结合，基本形成该区北部战略性新兴产业带雏形。
f3改善环境。实施北部地区形象再造工程，是传统园区发展新兴产业的重要支撑和基础。通过加强环境整治、生态重塑、软硬环境建设等，促进传统园区的振兴和可持续发展。一是加快传统工业区环境整治和生态建设。二是积极改造和完善道路、交通、供水、供电、供气等基础设施建设，形成与新兴产业发展要求相协调的配套设施体系。三是围绕新兴产业的高端需求，着重加强区域内医疗、卫生、教育、文化、商业、公共安全等公共服务设施建设，积极引进新兴服务业态，创新服务理念，提升服务品质。
（二）二次开发招商阶段。指的是2014年到2015年，主要战略是“梯度转移、树立龙头、人才引进”。
1梯度转移。在第一阶段发展的基础上，继续做好传统产业的转移和r