夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋行为法律效力评析
在司法实践中，夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋的行为效力常会引发争议。尤其是近年来，随着房价的日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠纷更是不断。比较常见的情况是夫妻一方或部分家庭成员与第三方签订房屋买卖合同后，另一方或其他家庭成员往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。本文在理清善意取得和无权处分制度的情况下，结合三种常见的纠纷情形，从现行相关法律规定出发，并结合相关民法理论，对此类纠纷的行为效力问题提出几点见解。一、无权处分与善意取得的法律理解无权处分，是指无权处分人处分他人财产，并与第三人订立转让财产的合同。对于无权处分的合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权
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f时，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也没有取得处分权的，合同无效；在确定合同有效与无效之前，合同效力待定。而所谓善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外对于善意取得制度均适用于动产，不动产不适用善意取得，即便交付占有或支付对价也无法取得权利，不动产只有通过合法手续办理了变更登记手续才能取得财产权利。无权处分属于债权法范围，而善意取得属于物权法范围。从物权优先的原则出发，权利人对无权处分行为的拒绝追认不得对抗善意的相对人。但善意取得的优先适用并不是无条件的，对于无权处分与善意取得之关系，就是在无权处分与善意取得两项法律制度的适用发生冲撞时，只有在第三人善意地占有了标的物且支付对价时，善意取得才能够优先适用，产生对抗无权处分制度的效力，在其他情况下则不具
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f有优先效力。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，无论是全部还是r