世联行2014年房地产市场回顾及2015年展望
第一部分2014年房地产市场回顾
一、特征1：需求探顶，均衡回归
（一）从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳，预计全年商品房成交超7万亿、仅次于2013年2014年上半年，在全国未出台任何新调控措施的背景下，房地产行业呈现低迷走势，15月份全国商品房成交面积、成交金额持续下滑，且同比降幅不断扩大。在房价下调、开发商为冲刺半年目标所采取的各种优惠促销的刺激下，积累了近半年的部分购房需求在6月份集中释放，商品房销售的同比降幅有所收窄。从不同城市类型的房价走势来看，在2014年上半年，三线城市房价率先下跌，其次为二线城市，一线城市相对较坚挺；进入2014年下半年后，各线城市的房价环比均持续负增长，10月份后，一线城市房价降幅开始收窄。从世联监测的24个重点城市房价走势看，2014年4、5月份开始出现楼盘降价促销，但房价降幅有限、总体在15以内，要小于2008年和2011年。（二）销售面积的顶部基本探明，市场的内在力量开始主导行业向均衡回归
f对比20032013年十年间的数据，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从32亿平米上涨至131亿平米；新建商品房销售额从7671亿元增长至814万亿元；商品房新开工面积从54亿平方米攀升至201亿平米；房地产开发投资完成额从1万亿元增长到86万亿元，占GDP之比从75上升到151；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从20032013年，全国商品住宅均价由2212元平米飙升至5850元平米。（三）土地市场总体降温，但城市冷热不均2014年111月，全国40个大中城市成交土地规划建筑面积为56370万平米，同比下降242。从不同城市类型来看，土地成交溢价率分化明显，一线城市对比大部分二三线城市，土地市场呈现冰火两重天的现象。世联行统计的全国主要城市土地成交榜单显示，2014年1－11月，TOP20城市土地成交总建面44794万平米，同比下滑261；土地成交总金额11620亿元，同比减少164。土地市场整体明显降温，但城市分化、冷热不均，一线城市和少部分二线城市，土地仍然炙手可热。
特征2：政策退出，制度跟进
2014年行政调控退出的逻辑，正是基于需求的顶部逐步探明，“强调控、抑需求”的政策可以退场。均衡之后，中国房地产将呈现“强市场”特征。
f回顾2014年，中国房地产市场在政策调控方面，主要是借市场调整的窗口期，把一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除；2014年以r