营有哪些特点？答：难度大产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大房地产的投资大资金运转周期长。政策性强房地产业是民生热点是国民经济的龙头产业。
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择（2）项目定位（3）前期工作（4）建设阶段（5）租售阶段（6）物业管理。
5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。答：经济国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外文化环境、行业环境、技术环境等。
6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题（2）确定目标（3）拟制方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪。
f7简述房地产开发与经营决策的内容答：1、财务策略2、生产策略确定房地产企业的生产规模明确开发或经营项目生产量调节以及生产作业方式确定等3、市场开发策略市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等4、价格策略高价策略低价策略均衡价格策略等。
8．简述房地产行业管理的主要内容。答：行政管理主要内容一、是企业设立时的注册登记二、是企业房地产从业相关资质的审批三、是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容一、
是行业专业管理二、是建立行业内部运行规则促进行业内部各成员间的公平竞争三、是研究行业发展规划开展学术研究与国际交流。
三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。答：1、初期房地产调控措施不协调加剧了供求矛盾初期“管住土地控制信贷”
的调控措施抑制投资增长力度较大加剧了供求矛盾一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招标、拍卖、挂牌”制度实施以来对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节中低价位商品住房供应量下降高档商品房供应增加使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称媒体宣扬“房价还要继续上涨”进一步强化老百姓的心理预期。
第二章土地制度演变与出让方式
f一、名词解释1．土地使用权出让：国家将国r