三亚凤凰国际水城概念规划国际竞赛说明书r
背景：三亚凤凰国际水城的定位r
1前言：面对的背景r
三亚是中国660个城市中唯一的热带滨海城市，资源的独特性使之成为中国最有名的旅游城市之一，旅游业已成为三亚市最重要的支柱产业，旅游业及其相关产业所创造的产值占到全市GDP的70。（01插三亚全景照片：三亚全景）r
蓬勃发展的旅游业使三亚房地产业也注入了强劲动力，许多游客在领略了三亚的热带滨海风情之后，进而产生在三亚置业的想法。这样的需求反映在三亚的房地产市场上就是有80的购房者都来自岛外。近年三亚市房地产的投资占到GDP的10以上，房地产交易税收和建筑业税收则占财政收入的30以上。（02购房团照片：三亚80的购房者来自岛外）r
三亚房地产业和旅游的密切关系，使这里的房地产业表现出旅游地产的特点：地产依附于某种旅游吸引物，对三亚而言就是靠近大海。根据地产和旅游吸引物的相互关系，旅游地产大致有三种组织方式，一是地产处在景源之畔，如沿三亚湾的很多物业；二是地产处在景源之内，如亚龙湾国家旅游度假区之内的物业；三是物业本身创造有吸引力的景源，比较成功的是深圳的华侨城，目前三亚尚无此类。（03相互关系：旅游地产物业与景源之间相互关系的三种方式）r
三亚凤凰水城的位置处在城区，距离海滨平均有1000多米，虽然高层建筑也能看到海景，但显然观海效果不能与海边相比，另一方面，在海边到凤凰水城地块之间的土地存在不确定性，一旦这块目前作为军用机场的土地收归城市，很可能这里的开发会阻断水城看海的视线。显然，凤凰水城需要采用第三种旅游地产的开发方式，也就是说凤凰水城必须创造自己富有吸引力的内部环境。（04区位图：区位图）r
2问题：吸引力（特色）在哪里r
远离海滨的位置使凤凰水城与滨海相比存在先天的劣势，“海”这一三亚最具吸引力的资源无法成为凤凰水城最大的吸引要素。那么，凤凰水城的吸引力在哪里？（05海：远离海滨，凤凰水城的吸引力在哪里？）r
要回答这个问题，首先应当看看滨海地区开发存在的弱点：r
●亲水性问题：三亚湾作为城市的公共岸线不能被滨海开发任意利用，城市滨海大道将海和沿海开发地块分隔开，“海”更多的被作为沿海开发的视觉景观物，亲水性和亲水设施不足，特别是一些非公共性的亲水设施无法提供。另外，目前沿海开发还存在着低楼层和纵深位置的楼无法享受观赏海景的问题。（06亲水问题：滨海大道体现了三亚湾的公共性，但同时也降低了物业的亲水性）r
●内部环境问题：滨海开发往往很r