20182023年中国房地产行业发展现状分析与未来发展前景预测报告（目录）
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任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。趋势项从形态看是一条平滑的曲线，代表着长期的趋势；季节项是由于季节相关的因素导致的变化，这在环比数据中表现较为显著；周期项代表着周而复始的、有规律的变动；随机项代表着未预期到的冲击导致的变化。
以GDP为例，趋势项通常被认为是潜在经济增速，驱动因素是技术进步和制度环境；季节项则是由于不同季度工作时间差异或者节假日等因素导致的增速变化；周期项代表着经济的短期波动；随机项的驱动因素则是超预期的政策以及外部环境的变化。
通常情下，使用同比数据可以消季节项，对数据取HP滤波可以消趋势项，从而得到周期项和随机项。不过，由于很难对周期项和随机项进行剥离，我们通常把二者放在一起进行观察。为了更清
f楚地观察房地产周期，我们对房地产价格（70个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格）、商品房销售（商品房销售面积、销售额）、房地产投资（开发投资、资金来源）、新开工等房地产重点相关数据进行了同比和HP滤波处理，这样便于更为准确地分析房地产周期的运行阶段。可以看到，房地产价格、销售、投资、新开工等同比增速均具有明显的周期性特征；而通过HP滤波剔趋势项之后，各指标周期项的波动特征更加明显。
商品房销售面积同比、趋势、周期分解
图：商品房销售面积同比、趋势、周期分解
f商品房价格同比、趋势、周期分解
图：商品房价格同比、趋势、周期分解
房地产开发投资同比、趋势、周期分解
图：房地产开发投资同比、趋势、周期分解
f房屋新开工同比、趋势、周期分解
图：房屋新开工同比、趋势、周期分解我们对房地产指标的周期项进行具体分析，可以大致得出以下结论：1、完整的房价周期分为四个阶段，且新建住宅与二手住宅价格具有较强的同步性在一个完整的房地产周期内，房地产价格同比增速分为上行期和下行期。在上行期，房地产价格会经历减速下跌和加速上涨两个阶段；在下行期，房地产价格会经历减速上涨和加速下跌两个阶段。此外，从r