f项目开发流程
一、土地使用权的取得1取得方式1行政划拨2协议出让3招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式4转让2流程示意（以拍卖为例）
获取土地出让信息及相关规划指标（一般13个月前，政府予以公布即挂牌）信息的初步收集、分析现场勘察，组建竞投小组，购买标收集相关资料书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）确定竞拍价、竞拍人、叫价原则办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。
办理相应的土地产权转移变更登记手续获得土地使用权限
竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
f3细节阐述1信息资料部分A招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料；C前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；
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前期可行性分析（机会可行性分析2）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价项目市场收益开发总成本费用期望利润
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生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；可行性分析可大致分为三个阶段：1机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；3最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
f总成本费用开发成本（详见下表）开发费用（详见下表）税费（详见下表）开发成本明细表
序号1221223313233343536374项目土地取得成本前期费用策划研究费勘察设计费建筑期费用桩基础工程地下室工程主体土建工程安装工程室外配套工程专业人员费用不可预见费总建r