，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。二、构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。如果允许上述影响评价方案构造的因素任意组合，则会出现非常多的备选方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。表8－1是某房地产开发项目评价方案构造结果。某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案建设内容与经营方式是否分期开发不分期分2期写字楼、公寓销售评价方案一评价方案二表8－1写字楼、商场出租评价方案三评价方案四
三、选择基础参数经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标。（重要考点）（一）时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期（建设期）、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。（二）融资相关参数
f包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的20～35），（史记：参见《商业银行房地产贷款风险管理指引》第16条）预售收入用于后续开发建设投资的比例。（三）收益相关指标包括出租率或空置率（还有收租损失率），运营成本占毛租金收入比率。（四）评价标准类指标（详见开发教材第6章）包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。【2005年试题】在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。
A．时间类参数B．融资类参数C．评价标准类指标D．收益类指标答案：D【2009年试题】下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率B．基准收益率C．成本利润率D．财务杠杆比率答案：A解析：BC项属于评价标准类指标，D项属于融资相关参数。第四节房地r