xx广场2015年度整体营销方案
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f【宏观】
一、地产项目整体营销方案
1项目分析与目标客户分析本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好
而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段面积总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2项目竞争态势分析3营销推广策略4项目销售策略5营销费用使用计划表
【微观】
二、项目销售策略
1项目销售总体目标细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等
2入市时机分析3销售策略
项目的销售思路销售价格策略
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f项目价格影响因素
项目面积区间分布
项目户型分布
项目价格区间分布
推盘策略（工程进度）
4案场管理和服务
1包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等
2输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论
3备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况
4信息：
项目分期计划表可配图进行分期示意
推盘分期
推盘时间范
价格测算
产品配比（物业类型及户型）
围
面积测算
一期
二期
三期
项目整体推盘表
销售节点
时间范围
推盘范围
产品配比面积测算
形象巩固期
内部认购期
2次开盘强销期
商业开盘期
持续销售期
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f三、项目推广策略
1项目推广思路11项目的形象定位
12015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光巴比伦】，王者归来风尚阳光巴比伦2015xx广场楼王级豪宅正式接受预约登记！
2项目形象【商业与政务中心不对外的豪宅】A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品只有钻石可以切割钻石，对话王
者。B卖地段：嘉祥政教文体城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。C卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。
对于“不对外”的理解：奢侈品的“开放式阻碍营销”拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同低端：摆架子预约制中端：拒绝外人加入会员制高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
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