现今房地产信托投资基金（REITs）基本运作模式探究2014514阅读提示：目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属障碍，四是监管障碍。近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。它是我国REITs模式的重要探索，已经具备了REITs的一些产品特征，但与标准的REITs尚有一定差距。
REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长。其成长速度很快，长期回报优于股票和债券。目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一是基础资产问题，二是税收
f环境障碍，三是登记权属障碍，四是监管障碍。一、中信启航专项资产管理计划是真正的REITs吗？近日，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs（RealEstateI
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tTrusts，房地产投资信托基金）产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。中信启航专项资产管理计划已经具备REITs的一些产品特征。一是投资标的为收益类房地产（其投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦）。二是收入来自于不动产租金（其收入来源为上述两座大厦的租金收益）。三是资产结构中有75以上是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券（其资产结构为100的房地产资产）。可以说，中信启航专项资产管理计划是我国REITs模式的重要探索。但中信起航专项资产管理计划与标准的REITs仍有一定差距。其中，比较重要的差距在于：一是没有统一的交易市场，没法公开上市，缺乏流动性。二是没有满足REITs的股权结构要求。从其投资门槛和募集资金的总额判断，该计划的投资者最多为50个，而标准REITs要求至少有100个股东（其中前5大股东不能超过50，即550法则）。三是没有满足REITs的收益分配要求。其设定了固定的投资回报率，而标准REITs要求每年将其应纳税收入的大部分分配给股东。二、REITs的基本特征及其与我国房地产信托的区别REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等），并享受税收优惠的投资活动。其收益来源主要是租金收入和资产增值。REITs起源于规避法律限制的金融创新，是美国《国内税收法典》的产物，其必须满足在组织结构、股权结构、资产结构、收入r