第四章
物业管理的招标与投标
教学目标（5学时）熟练掌握物业管理市场的概念与结构、竞争机制和管理体制；熟悉物业管理招标的原则和特点；掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学重点与难点：掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。
A公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”，通知A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法根据我国《合同法》的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合《合同法》规定的要约构成，属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，《合同书》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，A公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对A公司和该发展商均产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。第一节（一）物业管理市场的概念物业管理市场的形成和竞争
一、物业管理市场的概念与结构
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f关于市场的定义目前有许多概念，一般来说是指商品交换和商品买卖的总和，也就是商品交换的场所。物业管理是服务性行业，所出售的是无形的商品，核心是服务。这r