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我国商业地产现状及未来发展趋势
作者：梁爽来源：《中国房地产综合版》2015年第05期
商业地产概念有窄有宽。窄概念指百货商场、购物中心、社区商业等零售物业以及集购物、娱乐、餐饮为一体的大型商业综合体，宽概念还包含了写字楼（办公楼）、公寓、酒店等其他类型。每类商业地产有其独特个性，也有共性。本文所指商业地产是宽概念，着重从存量规模、运营模式、资产管理、资本运作等共性特征方面分析商业地产现状及发展趋势。
一、商业地产发展现状
（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大
伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，20092014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到265，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为228，而同期住宅开发投资的年均增长率为166。从供应规模看，20092014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为201；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达183，而同期住宅施工面积年均增长率为127。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。
商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。
（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产r