细分客户锁定“终极”目标
易居房地产客户细分方法目前，我国客户细分研究仍处于相对空白阶段，仅个别全国性的大型开发企业做过初步的探索和尝试，而其他行业的客户细分标准很难直接应用于房地产行业，这也造成了目前我国房地产行业客户细分维度随意性和细分标准的缺位。易居中国在历经10年房地产客户研究探索和积累后，形成了一整套紧密应用于房地产行业的客户细分方法体系。
一、易居九大客户细分指标指标一：置业周期
一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传的时代已经渐行渐远。随着而来的换房，换几个地方，搬几次家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一个人一生中住宅置换达五、六次之多。不同置业周期客户对房屋需求差异明显。在中国，置业次数与年龄的关系是一条曲线：2030岁人群购房有80以上属首次购房，3140岁人群中23次购房的占到48，40岁以上人群中23次购房占到30左右。
借鉴美国Pulte分类方法，结合中国实际，易居按照客户购房次数分类：首置、首改、再改、老年购房。
指标二：支付力
易居将“支付能力”进一步分解为“土地属性决定的地价”和“产品面积和类型”两方面，直接指向产品（图1）。
图1不同支付能力的三类客户
f指标三：家庭生命周期
家庭生命周期是基于社会形态的细分。住房需求的最佳方式是由“一步到位”变为“逐步到位”，用梯级消费理念来代替过度负债消费的观念。在生命周期的每个阶段上客户的需求和住房类型都不同，家庭结构是决定购房关注对象的基本社会属性。例如，工作不久的青年因为收入不丰，就暂且买个小房子安身；收入逐渐增高，建立家庭后，买一套大一点儿、功能完善的房子；退休后，另选地段或城市，买一套“银色住宅”养老。易居按照家庭同住人口代数和家庭成员结构，将客户分成3大类14小类（图2）。
图2家庭结构分类示意图
青年立足青年成家中年持家
空巢
学前家庭小学家庭中学家庭成熟家庭
青年持家中年持家
空巢
青年三代中年三代老年三代
指标四：社会阶层
基于社会形态细分，所谓社会阶层是指依据社会成员的经济、政治、教育、文化等种种社会因素所划分的社会集团。每个人都处在一定的社会阶层，这由职业、所拥有的财富以及所受的文化教育等所决定。易居主要引入家庭年收入、职业和学历，确定客户所处的社会阶层。
指标五：行业
基于社会形态细分，根据20大国民经济行业分类，将客户所属行业重新归类后，按照购买力和规模重新聚类分析，根据企业战略定位行业客户。
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