北京金鹏房地产经纪有限公司
宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议
一、销售的主要对像
以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户；以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。二、通州宋庄房地产市场情况根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产品。a普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主；b居民购房偏好中等户型（90120），对户型功能实用性要求较高；c本地客群置业消费力集中在70100万左右，购房用途以办公和改善居住为主；
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d区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。（一）、调研项目根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果和产品定位。本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠福园翠福星城、富河园、格瑞雅居、京洲世家中泽馨园、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园鼎盛国际、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下：
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项目
翠福园翠福星城富河园
位置
通州安顺北里通州北关顺通路305号通州区内环路9号通州京洲南街与怡乐中路交汇处通州通朝大街323号
开发商
同马房地产开发有限公司北京市开原房地产开发有限责任公司北京宏泰房地产开发有限公司北京中泽房地产开发有限公司
建筑类型
开盘时间
三期20101302003101
户型面积
66113
均价
新房129005200
物业费
05元平米月179元平米月145元平方米月19元月平米一期三期185、二期长城国际25188元平方米月160元平方米月098元月平米无电梯089带电梯172
占地面积
258万
建筑面积
绿化率
35
容积率
总户数
四期共300户38栋r