案例实操售后返租回报率计算方法与公式
核心提示：本文以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程，极具实操性。
一、案例：家居主力商家好百年好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。好百年的租用方式好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商（专题阅读）），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8的回报率向业主返还一定金额。二、制定经济分析条件为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：（1）租期时间为8、10年计。（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000计）（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100的销售率。三、租金回报率计算1、计算方法根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额回报客户的金额好百年租金不可预见费纯销售额其中：
f实际销售总金额：是商场在实现100销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额：是发展商每年按照8的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100销售的情况下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年25、10年3计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12递增。2、计算过程与公式按8年租期算：将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8×8＋月租金×10000×12×3＋月租金×12×10000×（112）1－（1＋12）51－（1＋12）r