，土地使用权性质为划拨的国有建设
用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：
1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？答案：答案详见解析1政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）2收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：（1）建筑物拆除费用。（2分）（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）（3）其
他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）3出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）解析：暂无解析
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（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商
业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000、69000总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为210元（D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为250元（D）；B座总建筑面积为67500，办理了销售许可证，其中8000已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
1A座、B座合计抵押建筑面积为（A124500B127000C132500D135000
）。
2据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为20形（D），地上一～四层的客观租金水平为30元（D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
fC根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
3该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（A810B132025C2835D4860答案：1A2D3C
）万元。
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（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2007年11月取得建设
工程规划许可证r